Le prêt Relais
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez en acheter un autre avant d’avoir vendu le premier ? Le prêt relais peut être une solution, mais il faut bien connaître comment il fonctionne et quels sont les coûts et les risques d’une telle opération.
Le principe d’un prêt relais
Il consiste en une avance de fonds qui sera remboursée à la vente de votre bien immobilier.
Quel est le montant prêté ?
Le montant de cette avance oscille entre 60 à 80% du prix de vente de votre bien, diminué des crédits en cours.
Pour mieux comprendre, prenons un exemple :
La valeur de votre bien mis en vente 200 000 € et il vous reste 30 000 € de crédit à rembourser sur l’achat de ce bien.
Le montant du prêt relais = 200 000 € x 70% = 140 000 € – 30 000 € = 110 000 €.
Le pourcentage avancé dépend de la politique de risque de la banque bien entendu, mais aussi de l’état d’avancement dans la mise en vente et de la localisation de votre bien.
Exemples :
- vous avez déjà signé un compromis de vente de votre bien, mais la vente définitive (moment où vous percevrez l’argent de la vente) arrive après l’achat de votre nouveau bien. Cette avance est donc de courte durée. Le montant pourrait monter à 80%.
- votre bien en vente se situe dans une zone à faible densité de population et le marché de l’immobilier est peu actif; le pourcentage sera plutôt de 60%.
La valeur prise en compte
La valeur retenue de votre bien est basée sur des mandats de vente que vous avez signés ou des évaluations faites par des agences immobilières. En général, c’est la moyenne d’au moins 2 estimations ou mandats.
Il est parfois demandé par la banque prêteuse une expertise pour déterminer la valeur du bien à vendre. Elle sera alors réalisée par un cabinet indépendant. Le coût est d’environ 400 €.
Le montant du crédit relais ne pourra jamais être égal au prix de vente estimé pour tenir compte de l’évolution du marché, des négociation éventuelles, ….
La durée
Elle est en général d’un an, éventuellement renouvelable 1 an. Plus rarement, il peut être directement de 2 ans.
A la fin de cette période le crédit devient exigible et le montant est débité de votre compte.
Assurance emprunteur
Au même titre qu’un prêt classique, vous devez souscrire une assurance emprunteurs en cas de décès, invalidité ….
Le taux
Les taux sont actuellement autour de 2 %. Un peu plus élevé qu’un crédit immobilier classique.
Il est rare d’avoir seulement besoin d’un prêt relais seul (on dit un « relais sec ») pour financer un projet. Un prêt immobilier vient alors compléter le besoin de financement. On arrive alors à négocier le taux du prêt relais au même taux que le prêt immobilier.
Le paiement des intérêts
Deux choix sont possibles :
- tous les mois : exemple 100 000 € de crédit au taux annuel de 2,40% = 200 € par mois,
- à la fin du crédit avec le capital : toujours avec les mêmes caractéristiques que ci-dessus, si vous revendez votre bien et remboursez au bout de 9 mois, vous devrez 101 800 € à la banque.
Les intérêts sont calculés au jour le jour et s’arrêtent le jour de votre remboursement .
Il n’y a aucune pénalité de remboursement anticipé dans un prêt relais.
En cas de vente
Vente plus chère que prévue :
Dans ce cas vous remboursez le prêt relais bien sûr, et avec le surplus vous pourrez soit épargner, soit rembourser tout ou partie du prêt classique fait éventuellement en complément.
Vente moins chère que prévue :
C’est en effet pour éviter ce risque que le prêt est calculé non pas sur 100% de la valeur du bien, mais entre 60 et 80 %. Il est donc rare que le prix de vente du bien ne puisse couvrir le montant prêté.
Mais si cela arrive, l’emprunteur doit faire un nouveau crédit pour rembourser le solde du prêt relais.
Que se passe-t-il si je n’arrive pas à vendre mon bien ?
Les banques sont très attentives à ce point et interrogent régulièrement leurs clients pour savoir où en est la vente. A la fin de la 1ère année, si la banque est d’accord, le prêt peut être reconduit pour 1 an.
Pour autant, si à la fin le bien n’est toujours pas vendu 3 cas peuvent être étudiés :
- le bien non vendu est mis en location, le propriétaire cherche un nouveau crédit pour rembourser son prêt relais, et les loyers perçus servent à payer les échéances ….
- la banque est d’accord pour prolonger encore un peu le prêt relais pour permettre la vente ….
- la banque prêteuse fait jouer ses garanties prises pour récupérer les fonds prêtés.
Ce que pense Finances & Vous
Le prêt relais a souvent une mauvaise réputation lié aux problèmes de remboursement. Il est vrai que l’histoire récente a laissé quelques séquelles. Quand les prix ne faisaient que monter, avec parfois des taux de croissance à 2 chiffres, les banques ont pu prêter à plus de 80% de la valeur des biens … mais quand le marché de l’immobilier a fortement baissé, les emprunteurs ne vendaient plus assez cher pour rembourser les emprunts faits….
Le prêt relais doit être bien expliqué et monté avec les avis de plusieurs professionnels.
Ce type de financement reste un outil souple et incontournable dans de multiples situations.