Le rachat de soulte
On parle de rachat de soulte quand on souhaite racheter une partie d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes.
Soulte : somme d’argent qui, dans un partage ou un échange, compense l’inégalité de valeur des biens échangés
Cette opération enregistrée devant notaire (il y a un transfert de propriété, même si elle est partielle) est la plupart du temps financée par un prêt immobilier.
Dans quel cas peut-on faire un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte est rencontré le plus souvent dans les cas suivants :
- une séparation ou un divorce et l’un des deux veut conserver le bien immobilier,
- une succession et l’un des héritiers rachète la part des autres.
Le notaire et les co-indivis vont dans un premier temps estimer la valeur de la part à racheter en fonction de la situation à traiter.
Puis sur ces bases, le financement va pouvoir être recherché.
Situations possibles
Pas de crédits immobilier en cours
cas le plus simple pour lequel une demande de prêt classique est demandée. C’est principalement dans le cadre d’un succession que l’on rencontre cette situation.
Crédit immobilier en cours
Ce crédit est repris par le co-indivis qui conserve le bien, et pour financer la soulte déterminée, ce co-indivis a suffisamment de revenus pour assumer un nouveau crédit. On en revient à la situation précédente.
Allongement du crédit
Mais dans le cadre d’une séparation ou divorce, le cas le plus fréquent est qu’un des deux veut conserver le bien (généralement la résidence principale) et qu’il y a un crédit en cours. Ce crédit accordé sur la base des revenus des deux emprunteurs doit être repris par un seul; et en plus il y a un complément à trouver pour régler la soulte. Dans cette situation, le financement demandé va devoirs couvrir les 2 besoins : rachat du crédit existant + financement de la soulte. Cette opération conduit la plupart du temps à un allongement de la durée du crédit existant.
Exemple de rachat de soulte
Lors d’un divorce, l’épouse souhaite conserver l’appartement. Crédit en cours avec mensualités de 600 €/m reste un capital de 70 000 €. La soulte à régler à son époux est évaluée à 60 000 €. Ses revenus de 2000 €/mois ne lui permettent pas d’assumer une nouvelle charge de prêt de 300 € pour financer la soulte. Elle va donc rechercher un crédit de 130 000 € (plus les frais liés à l’opération) qui sur une durée de 25 ans amènera à des remboursements de 650 €/m. Crédit acceptable.
Dans ce dernier cas, la banque qui a financé initialement le bien peut bien entendu proposer le financement. Elle connait le bien financé et l’emprunteur.
Mais en période de baisse des taux sa proposition risque de ne pas être concurrentielle. En effet, si le crédit restant (70 000 €) est à un taux de 3,2% par exemple, elle ne sera peut-être pas d’accord pour se racheter son propre crédit au taux actuel d’environ 2,2% !
La solution passe alors par le financement dans un autre établissement.
Les recommandations de Finances & Vous
Le rachat de soulte est de premier abord un montage compliqué, avec beaucoup de choses à prendre en compte. Le montage du dossier de prêt nécessite des connaissances poussées sur les possibilités du repreneur et des implications juridiques lourdes.
Le rachat de soulte intervient surtout lors de situations tendues (divorce, succession…) qui peuvent déraper en cas de problème. Se faire accompagner par un professionnel, qui vous aidera et conseillera dans toutes les démarches est une aide précieuse à ne pas négliger.