Prêt In Fine

Le prêt In Finé permet de ne pas payer de mensualités, mais de rembourser le capital emprunté en une fois à la fin du crédit !

Littéralement, un prêt in fine est un crédit dont le capital n’est remboursé qu’à la fin, en une fois.
Vous empruntez une somme d’argent pour acheter un bien immobilier, et vous ne payez chaque mois que les intérêts et l’assurance. Le capital est remboursé uniquement lors de la dernière échéance grâce à une épargne qui a été constituée en parallèle pendant la durée du crédit.

Contraintes

Ce type de crédit est utilisé essentiellement pour financer un bien immobilier à but locatif (très rarement sa résidence principale ou secondaire).

Le taux d’un prêt in fine est plus élevé qu’un prêt amortissable classique; il vous coûtera au final plus cher.
Selon les établissements, ce surcoût varie de 0.20% à 0.60%. Pourquoi ?
Parce que la banque va devoir attendre plus longtemps pour récupérer le capital prêté.

Exemple pour 100 000 € prêtés sur 15 ans :

  • avec un prêt classique et un taux de 2%, la mensualité est de 643.51 € hors assurances. Le coût total des intérêts sera de 15 831.80 €
  • avec un prêt in fine au taux de 2.40%, la mensualité (les intérêts)  est de 200 € hors assurances, et le coût total des intérêts de 36 000 €.

Lors du montage du dossier, le remboursement du capital est UNIQUEMENT prévu grâce à une épargne constitué et réservée à cet effet. Soit cette épargne est déjà constituée et dans ce cas elle est bloquée (on dit “nantie”), soit elle est actuellement insuffisante et un engagement d’épargne régulière est signé en même temps que le crédit.

Exemple de prêt In Fine

Pour rembourser un prêt in fine de 100 000 € sur 12 ans, vous placez un capital de départ de 20 000 € et vous vous engagez à verser 450 €/mois pendant 12 ans. Au final, compte tenu des frais, du rendement et de la fiscalité, vous arrivez à 100 000 € au terme des 12 ans.

Cela permet de rembourser le crédit in fine.

En général, cette épargne est faite à travers un contrat d’assurance vie, voir d’un compte titre ou PEA. Les supports de placements choisis ne sont “pas risqués”, car la somme doit rembourser le crédit in fine.  Le dépôt minimum initial sur ce placement doit être d’au moins 20% du montant du prêt accordé. Et enfin, la banque qui accorde le crédit demande à ce que le placement soit fait chez elle ….

Les raisons du prêt In Fine

Financière

Compte tenu des taux actuels des crédits et des rendements des placements sur le long terme, on peut emprunter à moins de 2% par an et placer à plus de 3%. A calculer avant de payer un bien immobilier cash …

Fiscale

Les intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers lors de la déclaration d’impôt. Plus vous êtes dans une tranche d’imposition élevée, plus la déduction des intérêts vous avantage.

Vous récupérez en partie sur l’impôt le fait que ce type de crédit coûte plus cher que le crédit amortissable classique.

Patrimoniale

Le crédit in fine est généralement couvert par une assurance décès invalidité. En cas de décès de l’emprunteur, le crédit est remboursé par l’assurance, le bien est transmis aux héritiers et le placement aussi. Et avec un placement en assurance-vie, d’autres avantages fiscaux peuvent être ajoutés.

Face à ce même événement, la transmission du patrimoine aurait été d’un montant bien moindre si l’achat immobilier avait été fait au comptant.

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