Les garanties de prêt immobilier
Il existe différentes garanties de prêt immobilier, comme l’hypothèque ou la caution. Il est important de bien connaitre et choisir cette garantie obligatoire pour tout projet immobilier.
Dans l’immense majorité des cas, un prêt immobilier doit être garanti. Cette garantie permet de couvrir la banque en cas de non remboursement des mensualités. Plusieurs garanties de prêt immobilier existent, chacune avec ses spécificités, avantages et inconvénients ainsi que son coût.
Elles sont différentes des assurances emprunteurs, qui vous couvrent en cas problème de santé.
Garantie réelle : l’hypothèque
On parle de garanties réelles car elles reposent directement sur des biens immobiliers. Les hypothèques peuvent être de deux natures :
Privilège de prêteur de deniers : PPD
Cette hypothèque met en garantie le bien acheté, dès le jour même de l’achat. En revanche elle ne peut dépasser la valeur nette du bien acheté (hors travaux, meubles, agence…).
L'hypothèque conventionnelle : HC
Cette garantie est utilisée quand le bien financé n’est pas encore construit (achat sur plan, construction) ou en présence de travaux à réaliser. Elle peut aussi être utilisée lors d’un achat immobilier à l’étranger ou un prêt personnel important, et que l’on met en garantie un bien immobilier que l’on possède déjà. Cette hypothèque est en général assez chère (environ deux fois le montant d’un PPD)
En cas de défaillance dans les remboursements, la banque peut par voie de justice saisir le bien et le mettre en vente aux enchères. Le prix de départ sera le montant du capital restant dû à la banque + les frais, pénalités et intérêts de retard.
A savoir : si vous revendez votre bien avant d’avoir fini de rembourser votre crédit, il faudra payer des frais de levée d’hypothèque. Le notaire en charge de l’opération va rembourser le prêt et faire la levée de garantie le jour de la vente. La garantie hypothécaire s’arrête d’elle-même 1 an après la fin du crédit. Dans ce cas, pas de frais à régler.
Les cautions
Il s’agit dans ce cas de trouver des personnes qui vont se porter garantes de votre remboursement auprès de la banque. Ces personnes peuvent être morales (société de cautionnement) ou physiques (membre de la famille).
Société de cautionnement
un organisme se porte caution pour vous auprès de l’établissement bancaire. Il s’engage à rembourser le capital après 3 échéances impayées. Cette société analyse votre situation et se réserve le droit d’accepter ou non de se porter garante.
En cas de défaillance, la société rembourse votre dette. Elle viens ensuite récupérer ses fonds en saisissant vos biens matériels (véhicules, meubles, comptes bancaires…). Mais si cela n’est pas suffisant, le bien immobilier financé.
Cette solution est largement préférée par les banques car plus rapide et moins coûteuse que l’hypothèque.
Caution solidaire
Une autre personne (parents, conjoint non emprunteur…) se porte caution du prêt. En cas de non-remboursement des mensualités, la banque ira voir directement cette personne pour qu’elle règle le crédit à votre place.
Le dossier de prêt immobilier sera donc étudié en prenant en compte l’endettement de la caution. Ainsi cette personne devra être dans la capacité de faire face à ses propres charges ainsi qu’à ce prêt pour que le prêt immobilier soit accepté (endettement, âge…).
Cette garantie est assez peu utilisée mais peut intervenir dans le cas d’un jeune emprunteur avec un emploi récent et qui veut acheter. Ses parents peuvent se porter caution le temps que sa situation professionnelle soit confortée.
Le Nantissement
Le nantissement consiste à mettre en garantie d’un prêt immobilier un placement financier qui va être bloqué.
Exemple : si l’on veut emprunter 100 000€, cette même somme devra être placée puis bloquée afin de servir de garantie au prêt.
Il arrive même que cette solution soit la plus rentable. Si le taux du placement est plus élevé que le taux d’intérêt du prêt !
Les garanties de prêt immobilier sont donc nombreuses, et s’adaptent à tout type de projet. Propriétaires, locataires, projet à court ou long terme, voila autant de variables qui influence le choix de la garantie.
Finances & Vous vous explique et vous conseille sur les choix possibles dans votre situation et les impacts sur votre projet.